石澤卓志の「新・都市論」

物置から物流パークへ、倉庫が都市を変える みずほ証券 上級研究員 石澤 卓志氏

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 倉庫などの物流施設は従来、都市の中心部から離れた場所に立地するものが多く、一般にはあまり馴染みがなかった。しかし現在は、都市のいたる場所に宅配便の配送センターなどを見ることができる。ネット通販の隆盛などを背景に、いまや物流施設は、不動産関連では最も成長可能性が高い分野と考えられている。東京オリンピック関連の動きや、ドローンなど新たな輸送手段の発達によって、物流施設は大きく姿を変えていきそうだ。

バブル期には、倉庫街のオフィス化が進行

 かつての倉庫は、少々極端な表現をすれば、単なる「物置」にすぎなかった。このため倉庫は、人口集積地から離れた埋立地など、オフィスビルやマンションの建設が困難な場所に建設されることが多かった。倉庫事業者も、歴史の長い「土地持ち」企業が中心で、使い道が乏しい「余っている場所を貸す」という例が多かった。このような倉庫事業には、独自のノウハウはあまり必要なかったと言える。

 バブル経済期に突入した1980年代後半から、倉庫事業を取り巻く環境が大きく変わってきた。ビジネス需要が拡大し、東京都心部でオフィスビルが足りなくなった。この影響で、都心部に近い中央区の隅田川沿いは、従来の倉庫街がオフィス街に変貌した。

 三井倉庫は1989年に、日本橋箱崎町の旧本店跡地に再開発ビルを竣工した。同ビルは完成時から日本IBMが1棟借りし、2009年10月より日本IBMの本社ビルとなっている。住友倉庫は1988年に、中央区新川の旧東京支店跡地に「東京住友ツインビルディング」を竣工した。同ビルの西館は2013年10月まで、三井住友海上火災保険(旧・住友海上火災保険)の本社ビルだった。

 三菱倉庫は1973年に、中央区新川の倉庫跡地にコンピュータ専用賃貸ビル「東京ダイヤビル」の一号館を建設して以来、多数のコンピュータビルやデータセンターを運営し、この分野ではトップクラスの実績を有している。1970年代の隅田川河畔はまだオフィス街化が進行していなかったため、三菱倉庫は、通常のオフィスビルではなく、コンピュータビルの開発を選択したと思われる。しかし、その15年後の隅田川河畔は、上記の通り、有力企業の本社ビルが軒を連ねる状況となった。

 港区の芝浦・港南地区は、以前は倉庫街だったが、1980年代後半からマンション建設が盛んになった。街に子供が増え、大型トレーラーの通行が危険になったことが、倉庫の撤退を加速させた。

 この時期の倉庫は、不動産分野では目立たない存在で、オフィスビルやマンションの陰に隠れていたと言える。東京倉庫協会が1986年1月に実施した調査では、自社所有地の再開発あるいは売却を検討している倉庫事業者は、会員182社のうち29社、その対象土地面積は11.4万m2、庫腹面積は18.4万m2に達した。

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