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石澤卓志の「新・都市論」

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「2022年問題」より深刻な都市のスポンジ化

みずほ証券 上級研究員 石澤 卓志氏

2022年には生産緑地の約8割が指定解除される可能性

 生産緑地は1974年の「生産緑地法」によって制度化され、1991年に同法の一部が改正された。改正時は急速に都市化が進行しており、住宅地を確保することが政策の重要課題だった。このような背景も影響したのか、生産緑地の所有者には、「終身」(ただし30年間で「買取り申し出」ができる)で「自ら耕作」しなければならないなど、重い負担が義務づけられた。

 1992年時点で、全国の生産緑地は15,109ha(1ha=10,000㎡)だったが、生産緑地以外の市街化区域農地は、その倍の30,628haだった。農家の約3分の2が、重い負担を避けて、生産緑地以外を選択したと考えられる。その後、市街化区域農地は宅地化が進み、2015年1月時点で12,203haと、20年間で約4割に減少した。一方、生産緑地は2015年12月時点で13,114haと、当初の面積を概ね維持している。

 生産緑地は、(a)土地所有者が死亡して相続した者が営農しない場合、(b)土地所有者が病気等によって営農が困難になった場合、(c)「指定後30年」を経過した場合に、市区町村の農業委員会に買い取りを申し出ることができる(後掲・図表3参照)。2022年には、現存する生産緑地の8割程度が「指定後30年」を迎えると見られている。

 仮に、自治体が財政難などによって買い取れず、自治体が斡旋した農家等も買い取らなかった場合には、生産緑地の指定が解除された農地が不動産市場に放出される可能性がある。この影響で「住宅が供給過剰になる」「地価が暴落する」「農地に対する保護政策が後退する」などの見方が出ており、「2022年問題」と呼ばれている。

住宅用地に適した生産緑地はわずか

 しかし実際には、生産緑地の指定解除が地価や住宅市場におよぼす影響は小さいと思われる。

 生産緑地の所在地を見ると、都道府県別では東京都が3,224ha(約4.7haの規模がある「東京ドーム」の約690倍)と、全国の約4分の1を占める(2015年4月時点)。ただし、そのうち23区内は428haにすぎず、その半分近くに当たる187haが練馬区に所在する。東京市部では、八王子市、町田市、立川市が200ha超となっているが、個別の生産緑地を見ると、交通利便性や生活利便施設の利用などに難点のある立地が目立つ。

 一方、東京都内の市街化区域農地は、1993年の3,085haが2015年には827haに減少した。このうち東京23区内の市街化区域農地は、同期間に790haから113haへと7分の1に減少した。2015年時点で、大田区の市街化区域農地は0.9ha、目黒区は0.2haを残すのみとなり、北区はゼロになった。転用された農地の7割近くは住宅用地となっており、「住宅地として人気の高いエリアの農地は、ほとんどが転用済み」とも言える(図表2)。

図表2:生産緑地等と農地転用の状況 注:1. 生産緑地の面積は、東京都都市整備局資料による。2005年までは各年12月末時点。2006年・2007年は3月末時点。2008年以降は4月1日時点。<br>

  2. 市街化区域農地の面積は課税資料による。23区は各年1月1日時点。市部は各年度(翌年3月末時点)。<br>

  3. 「農地転用面積」は、1984年・1985年は農林水産省「農地移動実態調査結果」、1986年~1990年は農林水産省「土地管理情報収集分析調査結果」、1991年以降は東京都産業労働局資料による。<br>

出所:東京都都市整備局「東京の土地(土地関係資料集)」

注:1. 生産緑地の面積は、東京都都市整備局資料による。2005年までは各年12月末時点。2006年・2007年は3月末時点。2008年以降は4月1日時点。
  2. 市街化区域農地の面積は課税資料による。23区は各年1月1日時点。市部は各年度(翌年3月末時点)。
  3. 「農地転用面積」は、1984年・1985年は農林水産省「農地移動実態調査結果」、1986年~1990年は農林水産省「土地管理情報収集分析調査結果」、1991年以降は東京都産業労働局資料による。
出所:東京都都市整備局「東京の土地(土地関係資料集)」

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