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石澤卓志の「新・都市論」

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バブル期超えの路線価、「実需」が押し上げ

みずほ証券 上級研究員 石澤 卓志氏

 国税庁が7月3日に公表した路線価には、興味深い内容が多かった。特に、地価水準全国トップの鳩居堂前の路線価がバブル経済期を上回ったことや、地方にも2ケタの大幅上昇となった地点が多数見られたことなどは、不動産関係者以外にも大きな話題となった。相続税が2015年1月に増税されて以降、路線価に対する一般的な関心が高まっているようだ。その一方で路線価には、意外と知られていない部分や、誤解されている部分も多いように思われる。

地価上昇が続くとともに、二極化も進行

 路線価は相続税や贈与税の税額を算定する際の基準となる土地評価制度で、国税庁が、毎年1月1日を評価時点として、公示地価等を基に算定した価格の「80%」を目安に評価している。したがって路線価は、公示地価とほぼ同様の動きになる。

 今回の路線価では、全国の標準宅地(変動率を算出する対象となる継続地点は約32万5,000地点)の平均変動率が前年比+0.4%となり、前年調査(+0.2%)から2年連続で上昇した。この数値を見ると、全国レベルで地価上昇の勢いが増したように感じられる。

 しかし都道府県別の平均変動率を見ると、上昇は13都道府県にとどまり、下落が32県、横ばいが2県と、下落が続いている県の方がずっと多い。3大都市圏(東京圏、大阪圏、名古屋圏)以外で地価が上昇したのは、北海道、宮城県、福島県、広島県、福岡県、沖縄県の6県のみだった。地価は大都市圏を中心に上昇し、実質的には大都市圏と地方圏の二極化が進行していると言える。また、地方圏の地価上昇も、「地方4市」と呼ばれる札幌市、仙台市、広島市、福岡市を含む県が中心で、地方圏の中でも二極化が進行している。

 都道府県別の変動率では、前年調査で上昇率第2位だった宮城県が同第1位に、前年は上昇率トップだった東京都が同第2位になった。宮城県の上昇は、2015年12月に仙台市で地下鉄東西線が開業した影響などで、住宅需要が拡大した効果が大きかったと考えられる。また、宮城県の住宅需要の一部は山形県に流出している模様で、山形県の路線価は前年比▲0.7%と、東北地方の中では下落幅が比較的小さい。

 上昇率第4位の福島県は、いわき市を中心に、原発事故からの避難者などによる住宅需要が強い。上昇率第3位の沖縄県や、同第6位の京都府は、インバウンド需要の効果が大きい。上昇率第5位の福岡県は、博多駅前エリアで大規模な再開発が完成した他、天神エリアで多数の開発計画が顕在化している。上昇率トップテンの都道府県は、順位が多少入れ替わったものの、前年調査と同じ顔触れだった(図表1)。

図表1:都道府県別の路線価の変動率推移 注:2011年調査から、路線価の平均変動率の算出方法が変わったため、<br>

  現在と同基準で平均変動率が把握できる2010年以降のデータを記載した。

出所:国税庁 注:2011年調査から、路線価の平均変動率の算出方法が変わったため、
  現在と同基準で平均変動率が把握できる2010年以降のデータを記載した。 出所:国税庁

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